Ter um imóvel comercial é com certeza o sonho de milhares de empresários no Brasil. Mas quando pensamos em ter nosso próprio imóvel resta a dúvida: vale realmente a pena comprar ou seria melhor alugar?
Parece simples, a maioria das pessoas optaria por comprar, afinal, investir em imóveis é uma das formas mais seguras de empregar o seu dinheiro, certo? Bom, nem sempre.
Acontece que nem todo mundo pode comprar um imóvel à vista, tendo que recorrer aos bancos para financiamentos de longo prazo. E quando falamos de imóveis comerciais ainda temos que lidar com os riscos do mercado empresarial.
Para esclarecer essas e outras questões vamos analisar o que é melhor: comprar ou alugar um imóvel comercial? Confira:
Alugar ou comprar? Entenda o custo de oportunidade
Alugar ou comprar um imóvel comercial dependerá do estilo de sua empresa, do seu poder de compra e de como você imagina o seu negócio nos próximos anos. Quando falamos em compra de imóveis comerciais devemos ter em mente algo chamado de “custo de oportunidade”.
O custo de oportunidade é o custo que você tem quando abre mão de uma oportunidade financeira. Ou seja, é o que você paga para usar o seu dinheiro em um investimento e não em outro.
Vamos supor que você tenha em mãos 500 mil reais. Com certeza poderia usar esse dinheiro para comprar um imóvel. Mas e se você preferisse aplicá-lo na poupança? Hoje, em fevereiro de 2019, o seu dinheiro renderia cerca de 3 mil reais por mês, com as taxas vigentes hoje no mercado.
Desta forma o seu custo de oportunidade, caso preferisse investir 500 mil reais num imóvel, seria de 3 mil reais, ou seja, o valor que você ganharia investindo na poupança. Estamos falando apenas de investimentos em poupança, mas se você empregasse esse valor em títulos de renda fixa, por exemplo, o seu custo de oportunidade seria muito maior, uma vez que a poupança não é o melhor meio de investir atualmente.
Caso você preferisse manter o seu dinheiro na poupança e ainda alugar um ponto comercial de, vamos imaginar, 2000 reais ao mês, teria ainda de lucro 1000 reais. Neste caso, comprar um imóvel comercial não seria um bom negócio.
Comprar ou alugar pontos comerciais?
Quando falamos de empresas, os custos com aluguel pesam muito no orçamento mensal. De acordo com o seu negócio o aluguel pode representar até 40% dos seus gastos mensais. É muita coisa! Para saber se vale ou não a pena comprar um imóvel comercial você precisa entender como sua empresa opera. Faça as seguintes perguntas:
- Qual o meu lucro líquido mensal?
- Quanto do meu lucro é destinado para pagar aluguel?
- Quanto um financiamento comprometeria o meu lucro líquido mensal?
- Tenho capital para comprar um imóvel à vista?
O grande risco em se comprar um imóvel comercial é a volatilidade do mercado. Se você decide comprar um imóvel comercial financiado em 15 ou até 30 anos, tem a certeza de que sua empresa ainda estará atuando no mercado dentro deste período? E mesmo se ela estiver, o seu faturamento será constante para arcar com os custos do financiamento? Essas são perguntas importantes na hora de decidir ou não comprar um imóvel comercial.
A outra opção é comprar um imóvel comercial à vista. Mas antes disso você deve avaliar se os custos de oportunidade são vantajosos.
Vamos usar o exemplo anterior: supondo que sua empresa tenha em caixa 500 mil reais, e que com este valor fosse possível abrir uma filial ou investir em melhorias que poderiam duplicar o seu faturamento. Neste caso a compra de um imóvel comercial não seria uma boa opção, pois com o valor do imóvel você teria a chance de aumentar sua liquidez comercial. Neste cenário você estaria abrindo mão de fazer sua empresa crescer em troca de um ponto comercial.
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Os problemas do financiamento
Embora a maioria dos bancos vendam a ideia de que o imóvel é seu, ele só será de fato quando você quitar todas as parcelas. Até que isso ocorra o imóvel é do banco. O outro problema do financiamento é que as taxas de juros são maiores que de diversos investimentos.
Em muitos casos é muito mais prudente, e lucrativo, investir em fundos de renda fixa de longo prazo, retirar o dinheiro e comprar, no futuro, o seu imóvel à vista. Se após o tempo do investimento sua empresa mudar de rumo, fechar ou se você decidir investir em outra coisa, terá o dinheiro disponível e com um rendimento acima da inflação.
Outro fator é a depreciação imobiliária. Mesmo diante da chance de ter o seu imóvel após anos de quitação, temos que considerar que você terá um imóvel usado. Se o seu financiamento for de 30 anos, por exemplo, ao final deste período você terá um imóvel com 30 anos de idade, que precisará de gastos com reforma.
Outro problema ligado ao financiamento é que ele sempre lida com pagamentos de longo prazo, ou seja, você pagará durante décadas para ter o seu imóvel. Neste período muita coisa pode acontecer. Você poderá perder seu poder de compra, a região em que está seu imóvel poderá desvalorizar, sua empresa poderá fechar, enfim, não há como ter certeza como o mercado estará daqui 30 anos.
Como fazer a melhor escolha?
A maioria das pessoas acredita que comprar é sempre melhor do que alugar. De toda forma, antes de investir dinheiro na compra de um imóvel é preciso considerar diversos fatores:
É melhor comprar um imóvel quando:
- Você possui dinheiro para uma boa entrada ou mesmo para pagamento à vista.
- Quando as taxas de financiamento são justas e não comprometem o seu investimento (isso quase nunca acontece!).
- Quando você pretende ter um imóvel para alugar futuramente ou deseja realmente investir em patrimônio imobiliário.
É melhor alugar um imóvel quando:
- Os custos de oportunidade são elevados, favorecendo investimentos em outras áreas.
- Quando sua empresa está começando ou não tem garantias de se manter no mercado por longos anos.
- Quando você tem a chance de aumentar sua empresa fazendo melhorias ou abrindo filiais.
Resumindo
Comprar um imóvel comercial é uma decisão que deve ser tomada com muita cautela. Embora as empresas tenham um alto gasto com aluguéis, financiar um imóvel comercial pode se tornar uma dor de cabeça para os empreendedores. O ideal é investir em imóveis somente após uma análise detalhada do mercado e do estilo de sua empresa.
Uma boa opção é investir em renda fixa e manter esse dinheiro para eventuais investimentos futuros. Caso seja a hora, compre seu ponto comercial e valorize ainda mais sua empresa. Caso contrário, mantenha sua reserva rendendo e se prepare para as mudanças do futuro.
